И снова недвижимость но есть идея !

Идея в следующем. Сейчас в цене офисные помещения предпочтительно ближе к центру города, но центр застроен давольно плотно и многие нашли решение приобритают квартиры на первых этажах, выводят из жилфонда и делают в них офисы. Можно немного расширить данную идею, берем квартиру на первом, втором этаже дома у котрого с торца стена сплошная без окон хотя не принципиально, главное чтобы с торца дома была определенная площадь ни чем не занятая, рисуем план, согласовываем строительство на том самом не занятом месте одно,двухэтажного здания (пристроя к этому дому) желательно площадью около 50м2 или больше + та квартира что вы купили заранее (поясню в квартире есть электричество, вода, отопление котрое мы будем испльзовать в пристрое), далее все согласовываем, строим и получаем квартру + (2-3)этажный пристрой имеющий дополнительную площадь 50м2 на каждом этаже. Далее либо продаем все это, либо сдаем в аренду под магазин или офисы или банки или кафе да малоли под что и получам доход.

Итог всего этого
1. Квартира 2-3 комнаты стоимостью (у нас) от 2500000 до 4000000 в зависимости от района.
2. самое главное пристрой 50м2 каждый этаж итого 100-150м2 в зависимости от этажности стоимость от 6000000 до 10000000. если учесть все стройматериалы (планируется возводить пристрой из пенобетона ли полистиролбетона,стоимость 2800-3500 за м3) то строительство данного прстроя обойдется окло 2000000-2500000 руб.)
3. а далее считайте сами сколько прибыль и как ей распорядиться. данное помещение можно сдать в аренду, к примеру у нас в городе стоимость аренды офисов в центре от 900, а магзинов от 1200 за м2.

Какие мнения по этому проекту господа и дамы пишите, реально собираюсь этим заняться, очень важно ваше мнение и конструктивная критика.

Да кстати это повсеместно использутся, но в основном фирмы делают для себя. еще достаточо много мест в любом городе где это можно поставить как бизнес. Делай и сдавй в аренду или продавай как кому нравится.

Мне нравится. Но, могу сказать, что подобного рода проекты будут рабочими только в неьольших(до 1млн населения) городах. Обосновываю. Недавно общалась с риэлторами и затрагивала эту тему - перевода жилого фонда в нежилой. Так вот, это актуально только в городах, где невысокие темпы строительства. Только в этом случае Вы сможете на подобной сделке заработать. В противном случае, Ваш старый, даже уже переведённый в нежилой фонд объект будет малоинтересен.
Хотя бы потому, что "сдавать под ключ" подобного рода офисное/торговое помещение надо доведённым до благообразного вида. Как то: облагораживание входной группы( выкладка тротуарной плиткой,клумбы), проведение интернета и прочих необходимых коммуникаций.
Вопрос: зачем потенциальному покупателю переплачивать лишние деньги, тратить нервы в бюрократических инстанциях, если можно арендовать(выкупить) готовое офисное/торговое помещение в торговом или бизнес-центре?...
Кстати сказать, если Вам удастсявыкупить площадь в торце здания, обратите внимание на то, что там есть ещё и подвальные помещения

дадада,всё правильно Элина.помещение должно быть полностью готово под ключ.

новшество

Элина спасибо за проявленый интерес. Дело в том, что старая квартира покупается для того чтобы был доступ к комуникациям (электричество, отопление и главное канализация) в строительстве именно на подведение комуникаций тратяться огромные деньги, а пристрой к этому зданию будет как раз выглядеть как новый иметь входную группу облагороженную т.д. И в нутри тоже само собой будет делаться ремонт под оределенного клиента. На счет телефонов и интернета это непроблема в любом доме хоть новом хоть старом уже как правило проведен, подключат в течение пары дней только деньги плати.
Смысл данной идеи в том, что место можно найти почти любом районе города.
Теперь в отношении бизнесцентров Вы представляете какова стоимость аренды/продажи в бизнесцентре, она значительно превышает соимость жилой площади.
К примеру у нас аренда офиса в бизнесцентре близ центра города будет стоить от 1500руб/м2, а на заводах есть офисы за 400-500 руб/м2 хотя сейчас и на заводах выкупают этажи делают ремонт и цена становится 900-1200руб/м2.
И еще любое строительство всегда выгоднее покупки уже готового здания. (ну конечно при условии что сравниваются равные объекты, а не то что кто-то во врена 90-х урвал здание завода за копейки такой вариант не рассматриваем а тут представьте у Вс уже есть одна стена (стена дома в котором квартира) которую строить не надо еще экономия.
У нас город миллионник (Екатеринбург) и в нем к примеру на многих улицах на первых этажах (бывших жилых) построено масса магазинчиков причем и крупных и мелких. еще пример буквально 1-1,5 назад к длинному дому 12-этажка пристроили довольно большой и известный (у нас) продуктовый магазин.

Видел подобное в Брянске. Салон-парикмахерская. Квартира и достройка с торца. Плюс подвальное помещение под квартирой/квартирами.

всем привет.хотел поинтересоваться - , а сколько у вас в городах квартиры торцевые на первых этажах стоят?

)))))))))))))))))))))))хотел поинтересоваться - , а сколько у вас в городах квартиры торцевые на первых этажах стоят?((((((((((((((
======================
Это тебе только Черномырдин ответ обстоятельный даст.Только он.

Сьездите в Европу,и посмотрите,как выживают такие магазины,только, если, сами хозяева стоят за прилавком.
Это будущее. А Ваша идея- позавчерашний день.Извините.
Придут Коррифуры, и всем лавочникам хана.

Несогласен абсолютно, большие магазины бурееют, в результате совсем не смотрят за покупателем, у нас в городе например так, мелкие магазины которые более чутко реагируют на нужды покупателей процветают

Valeri 280
1. ну зачем сравнивать...
2. идея не в том чтобы открыть магазин и торговать а в том чтобы его сделать и сдать/продать
3. к примеру у меня в старм доме (хрущевка 5 этажей) есть на первом этаже магазин продуктовый а 2 года назад построили в 3х минутах большой комплекс (Паркхаус для тех кто знает) в нем есть большой продуктовый магазин (Гроссмарт). Я сначала тоже думал что теперь хана закроют магазинчик ан-нет уже 2 года работают рядом и все в порядке.
4. Есть у нашего мера еще проект магазины минутной доступности или както так, смысл в том чтобы рядом и желательно круглосуточно, может и бредовая идея но мне наш магазинчик внизу очень нравится, пивка прикупить, хлеба, масла, молока и.т.д. В большом магазине все поставлено так, чтобы покупатель ходил как можно дольше и на кассе еще постоял а это не всегда нравится покупателям (сужу по себе).
5. и еще про европу, там хозяин торгует сам потому, что ему это нравится. И плотность маленьких магазинов там очень большая и все живут не закрываются. Кто мешает хозяину продать магазинчик и пойти работать в крупный.

Доброго всем дня!!
Сейчас время не то, что было в 90-е годы, когда бизнес строился с нуля на интузиазме. Для того, чтобы сейчас стать богатыми людьми, нужно умело задействовать финансовые учреждения. Таково мое мнение.
Хотелось бы узнать отзывы от компитентных людей, которые этим уже занимались и занимаются сейчас.
Возможно ли это на сегодняшний день??
Заранее вам благодарен.

Идея такова. В нашем регионе это выглядит так: берем кредит в банке (или ищем инвестора) - 3,5 млн.руб. под залог уже имеющегося жилья на 20 лет под 12 % + 2% страхования. Покупаем в течение 2-х месяцев на 1 этаже квартиру в жилом фонде 40 м.кв. за 2 млн.руб. Ежемесячный платеж по кредиту составит примерно 35 тыс.руб.Умножаем на 12 мес. Получается 420 тыс. в год за кредит. Откладываем эти деньги для погашения кредита, далее переводим квартиру в нежилой фонд, на это уйдет 4-6 мес.и будет стоить 400 тыс.руб.Далее пристраиваем пристройку 20 м.кв. и делаем ремонт на общей площади 60 м.кв.На это уйдет 3 месяца и будет стоить 600 тыс.руб. У нас получился актив 60 м.кв. Теперь у нас 3 вариатна, что можно с этим активом сделать.
1. Сдать в аренду за 48 тыс.руб. и продолжать отдавать кредит.
2. На этой площади открыть свой бизнес.
3. Продать. Нежилая недвижимость стоит почти в 2 раза дороже.
Мы его продаем за 5,8 млн.руб в течение 2-х мес.
Итак, 3,5 млн+400 тыс. банковский платеж, минус 200 тыс. мы выплатили долг по кредиту. Получается 3,7 млн.руб. И получаем 2,1 млн.руб. прибыли. Вся сделка осуществляется в течение тгода.

Кто компитентен в этом вопросе, пожалуйста напишите, буду вам весьма признателен.

Уважаемый,вы не учли расходы на:1. Вывод квартиры из жилого фонда в нежилой.2.Наем рабочей силы для постройки.3.Самое главное-узаканивание пристройки,а это требует немалых капиталовложений,львиной частью на взятки,чем ближе к центру,тем дороже.И это еще не факт,что узаконят.

Скачилов А.В.
Пытаюсь проработать эту тему, вы ее расписали более четко и немного цифр дали (мне было лень, вроде и так понятно все).
Рисуются следующие проблемы:
1. Квартиры на первом этаже которые подходят для этого варианта изначально стоят дороже, все понимают для чего их покупают. (не большая проблема в дальнейшем все равно перекрывается прибылью)
2. Перевод в нежилой фонд (проблема маленькая действительно около 400 т.р. и время)
3. Согласовать пристрой (вот это проблема достаточно серьезная из-за корумпированности, нужно искать связи, давать взятки и т.д. простые участки продают через аукционы а такие нет. И еще подписи жильцов дома надо собирать (или подделывать ), что они не возражают против пристроя) и пристраивать выгоднее по больше м2 и желательно повыше 2-3 этажа, поскольку в итоге заработать получится именно за счет пристроя. В квартире предположим стоимость 1м2=65-85 т.р. а стоимость в пристрое если считать без учета согласования только по материалам и работе то 1м2=15-20 т.р. а продать уже готовое помещение можно будет по цене 1м2=80-90 т.р. (цифры для ЕКБ) Дальше можно посчитать, получается выгоднее купить маленькую квартиру и пристроить по больше м2.

Причем потом есть еще вариант получения прибыли, можно потом взять кредит в банке уже под полученное помещение которое будут оценено по рыночной цене и те 70-80% которые предложит банк можно использовать для постройки следующего помещения а это сдать в аренду и выплачивать кредит из получаемой арендной платы.

В целом если решить 3 проблему, то можно точнее посчитать рентабельность такого проекта, но на первый взгляд рентабельность должна быть очень высокой.

Товарищу Скачилову и др.
Идея конечно хорошая, но есть масса НО, которые могут свести на нет всю прибыль:
1. Цены на квартиры на первых этажах, которые могут быть использованы под офис изначально стоят ГОРАЗДО ДОРОЖЕ квартир на других этажах, например в нашем городе в 2-4 раза (особенно это ощущается в центре города). Так, если жилой фонд у нас в центре стоит 2,6-3,5 тысячи долларов за метр квадратный, то нежилой фонд там же - 5-10 тысяч долларов.
2. Перевод из жилого фонда в нежилой: если у вас жилая квартира в залоге (ипотека), хрен вам банк позволит перевести ее в нежилой фонд, так как это изменение назначения кредита!
У вас ведь кредит жилищный, а прийдется его переводить в коммерческий (под нежилое помещение) - а это совершенно другие проценты годовых и другой срок кредитования (например в наших банках он(срок кредитования) в 2 раза меньше, чем обычный жилищный). К тому же прийдется по новому оформлять залог на помещение, так как изменятся документы на нежилой фонд.
3. Пристройка. Вы пробовали хоть раз реально согласовать все разрешительные документы ДО осуществления строительства пристройки во всех государственных курирующих организациях(начиная от Исполкома, Архитектуры и т.д.)? Догадываетесь хотя бы приблизительно, сколько это будет стоить? Могу заметить - у нас в городе стоят несколько 5ти-этажных офисных зданий, которые хозяева НЕ могут официально ввести в эксплуатацию, так как не получили всех необходимых разрешений... И это при ИХ бюджетах на строительство... Хотите с ними потягаться?
Соответственно, никто снимать такое проблемное помещение под офис/банк/другое НЕ будет.
Конечно, если у вас город не миллионник, то возможно вы все эти согласования решите на раз-два-три, хотя я в этом глубоко сомневаюсь - какой русский не любит быстрых денег?
4. Никакой банк не возьмет вашу пристройку в залог, пока вы ее официально не узаконите(в том числе по БТИ), а головняк с залоговым недостроем банку нафик не нужен...
5. Кстати, у ВСЕХ жильцов дома прийдется получить разрешения на вашу пристройку. А "наши" жильцы/соседи ОЧЕНЬ любят деньги, особенно если увидят ваш проект и к чему вы клоните со своей пристройкой... А если подделаете подписи - грамотные соседи потом могут отсудить у вас кругленькую сумму, а кроме того суд может и статью влепить за подделку документов... Оно вам надо?
6. По поводу наличия одной стены для пристройки... Я бы на это не расчитывал так однозначно!
Во-первых, есть строительные нормы и правила, а во-вторых - как вы будете плиты перекрытия пристройки крепить к наружной стене дома? Разрушать несущую стену для крепления/укладки ваших плит перекрытия вам никто не позволит(и в первую очередь сами жильцы верхних этажей над вашей квартирой), при неумелых/непрофессиональных действиях в этом случае несущая стена дает серьезные трещины! (сам видел такие "шедевры").
Так что стеночку прийдется свою пристраивать...
7. Состояние пристройки должно быть как минимум "евро" или "под евро" с соответствующими коммуникациями, иначе серьезные арендаторы (банки и другие) у вас снимать его просто не захотят.
Кроме того, в пристройку (а это по вашим словам 50-150м2) прийдется заводить отопление, освещение и т.д. А это соответственно: проект, согласование, монтаж и прочее..
8. Если предыдущие 7 пунктов вас совершенно не напрягают и у вас "подвязки" во всех нужных организациях и структурах, а также есть необходимая сумма для решения всех этих и другиих возникающих проблем, то полный вперед!