Кредитование населения под залог недвижимости

Есть 10 млн. кручу в ткс под 17% но хочется больше. Идея давать кредиты физикам по следующей схеме. Получатель кредита продает мне квартиру, выписав из нее всех, по цене 70 % от рыночной. Это сумма кредита, который физик должен мне вернуть. Физик продолжает жить в уже моей квартире пока не расплатится. Ставка по кредиту для меня интересно все что выше 24 % годовых. Платежи ежемесячно, сначало гасятся проценты потом тело. Когда физик полностью расплачивается я ему продаю квартиру обратно по цене 1 рубль. Если физик не платит по кредиту более 3х месяцев прихожу с милицией и выселяем физика квартиру на продажу, когда квартира продается возвращаю физику на его счет в банке сумму сколько он успел заплатить по телу кредита, проценты оставляю себе. По сути недвижимость выступает в роли залога. Интересно ваше мнение насчет идеи. Нужно ли будет делать ИП или ООО, лицензия ? Прокатит ли данная идея без регистрации ИП или ООО, тупо договор между двумя физлицами ? Сложности в юридическом оформлении ? Ставка какая будет привлекательна для населения ? есть ли приметы такого бизнеса ? Может подводные камни кто разглядит. Спасибо

Наверное, сложно будет удержать такой бизнес в рамках правового поля... )

тоже думал о таком бизнесе, но нужны деньги! есть много клиентов желающих предоставить в залог недвижимость: квартиры, коттеджи, земельные участки, базы. Думаю это хорошая идея!

Что вижу сразу:

1) Кто будет платить за комуналку? Старый владелец может отказать на вполне законных основаниях. Я здесь не живу, квартира не моя. И в этом плане Вы его никак не заставите платить. Т.е. по факту затраты лягут на Вас.

2) Попадается не добросовестный заемщик и сдает квартиру толпе цыган. Они через месяц выезжают и забирают все, что можно. Межкомнатные двери, унитазы, ванную, газовую печку, сдирают обои, линолеум и т.д. И квартира сразу падает в цене на эти 30%, если не больше. А прибавьте сюда ещё и комуналку.

Так как в конечной цене, кроме этажа и района сидит ещё ремонт, наличие сантехники, обои, линолеум и т.д.

3) Не знаю как сейчас, но у нас на Украине при продаже квартиры раньше платили налог от стоимости. 1% в пенсионный фонд и 1% госпошлина. Платили от официальной (оценочной стоимости). Почему так? Да потому, что если поставить сумму в разы меньше от реальной, Вас может ждать сюрприз. Продавец приходит к нотариусу (подает в суд) и говорит - отменяйте сделку, я верну деньги. У меня во время сделки выходила замуж двоюродная бабушка/забирали сына в армию, было помутнение рассудка - вот и справочка есть.

И тут начинается самое интересное. Если схитрили при оформлении и указали сумму в разы меньшую, то продавец возвращает сумму указанную в договоре!!! Т.е. не 100тыс. дол., а 10. И попробуй потом докажи, что я передавал ему 100тыс., а не 10 как в договоре купли продажи написано.

4) Исходя из того, что написал. Налоги при купле продаже??? Кто платит? + необходим свой грамотный оценщик. Который бы писал адекватную сумму оценки. Некоторые за деньги владельца квартиры накинут ещё пару тыс. дол.

5) Нужно будет очень грамотно оценивать фин состояние заемщика. потому как квартира, квартирой, а ситуацию неплатежа лучше предупредить. Т.е. смотреть, что бы справка не поддельная была. На работу прозванивать и спрашивать - работает у Вас Петров? Что можете сказать? А денег должен всем? Ещё и на работу не ходит? Извините Петров - Вы не по адресу обратились. По соседям пройтись не предупреждая его и поспрашивать, что да как. Как ведет себя, часто ли дебоширит. Может он всему подъезду денег должен.

6) Я в свое время выезжал на торговую точку и в магазины. Смотрел чем человек торгует, как торговля идет. Приезжал к нему в гости - смотрел в чем дети ходят, обуты ли одеты. Какой ремонт в квартире, какая техника бытовая, какая сантехника. Когда официально доход был минимум, а человек уверял что зарабатывает он отлично.

Вижу несколько проблем:
1. Налогообложение по полной программе при смене собственника сроком менее 3 лет.
2. Продажа ниже БТИ (кто вам даст продажу за 1,00 квартиры!)
3. Люди вам не отдадут за -30%. а если отдадут - ждите сюрпризы:
- недееспособность граждан, заключивших договор
- опекунский совет
- сидельцы, имеющие право на квартиру и т.д.
4. Суммы договора более 1 млн. - тут даже МФО не прокатит - нужон банк.

Хорошо работающая тема. Как и везде есть подводные камни. На первоначальном этапе вам не помешает грамотный специалист в сфере недвижимости, для оценки стоимости квартиры и анализа документов собственника недвижимости. Удачи